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廣州二手房：房價高歌猛進漲勢已結束
本報監控30大二手屋苑最近6個月樓價對比顯示——
今年5月開始，廣州市一手樓價現鬆動，尤其是端午節出現降價“龍舟水”，多個新開盤都以數千元的幅度比預期或前期低開。二手樓價向來是以一手價為風向標，本報監控30大二手屋苑的最新半年樓價對比顯示瞭這一趨勢：高歌猛進的樓價漲勢已結束，隻有成交量不多且有省一級學位為支撐的淘金傢園錄得超過20%的漲幅，其他漲價樓盤的半年漲幅低於10%，更值得註意的是9個樓盤半年樓價已現跌幅，顯示去年底樓價其實已見頂。
今年1月，記者也曾經做過30大二手屋苑2013年12月與2012年12月的樓價對比，當時的數據顯示——全市名盤普漲20%以上，全市有5個名盤飆升30%以上的漲幅，全市中心六區中，海珠、荔灣、越秀、天河全部名盤已經過2萬元/m2，天河、越秀除個別名盤外，三四萬均價已是“標配”﹔以往番禺區和白雲區的名盤樓價隻是在萬元出頭徘徊，如今白雲區和番禺區均各有一個名盤漲過2萬元/m2，大部分名盤價格在萬五六以上。由此可見，廣州市二手房樓價已站上創歷史新高的高崗上。半年過去，歷史新高沖高乏力，二手樓價拐點跡象出現。
仔細分析出現半年跌價的9個樓盤，海珠逸景翠園是海珠區唯一錄得降價的樓盤，有可能是由於該樓盤5月份最新一期開售，銷售價格比吹風價低且銷售成績一般，拖累二手房的成交﹔天河區二手樓價去年底站上高崗後，半年過後，隻有兩個名盤維持正增長，其餘全部掉頭向下，顯示市場追高乏力，對歷史高價的承接力不濟，少有風吹草動就降價成交﹔荔灣區兩個名盤都錄得半年跌幅，該區房屋對樓價變動的抗跌性比越秀要低，原因可能在於市區人口老齡化，置業人口往東和南移，且有一個金沙洲的一手降價重災區潛伏在旁邊，二手價容易波動﹔值得指出的是，市區高端樓盤——匯景新城以及市區低端樓盤——匯僑新城都出現雙位數字的跌幅，跌幅接近，顯示棒槌兩頭的高端和低端樓盤抗跌性最弱，中間大頭的中產樓盤因為最適合購房人群的需求而有較強的市場支持。
半年全市板塊分析：
買傢看跌樓價回調
據各大中介行提供的數據顯示，近段時間二手住宅客戶看樓量、成交量均環比減少，隨著準置業客戶的減少，部分二手樓盤議價空間增加，成交價出現回落。主要原因包括兩大方面，首先是宏觀層面利空，持續受穗六條及貸款政策影響，具備資金實力且有購房打算的外地客需求受到抑制﹔其次是郊區一手住宅項目降價促銷力度加大，吸引二手住宅目標客群轉向一手市場。
滿堂紅置業專傢認為，30大標志性樓盤近段時間成交價格與2013年年底比較，走勢出現明顯分化，市中心區具有特色優勢樓盤價格基本持平或穩中有升，而番禺、白雲等近郊板塊的普通住宅樓盤價格則有下行。越秀區的淘金傢園、錦城花園均是位於省一級名校入學路段的高素質樓盤，雖然價格高企，但仍然擋不住資金雄厚的學位房置業者。例如淘金傢園目前放盤價也有達到4萬元/m2以上的，而錦城花園的放盤價則普遍在42000元/m2以上，部分放盤物業放盤價更是達到5萬元/m2.
合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，自2014年以來，廣州二手樓市一直較淡靜，主要受整體經濟等宏觀大環境、樓價始終高企、買傢支付瓶頸、“穗六條”、限購限貸以及房貸收緊等因素的持續綜合影響，加上外圍新盤促銷對買傢也有較明顯的分流。買傢的“等降”心態加劇，入市意願下降，但對價格小幅讓步優質“筍盤”仍較青睞。
一般來說，大面積單位和貴價高端物業的降幅在10%左右﹔中端“剛需”產品和小戶型的降幅在5%左右，市場對中端樓盤的承接力明顯增加。廣州各區域的樓價基本呈穩中略降的態勢，其中海珠、越秀等市區的價格仍較平穩，降幅不大。白雲、原芳村、花都等外圍及近郊片區的降幅相對較大。由板塊看，大部分板塊的二手價格持穩，小部分板塊的價格小幅回調。降幅較大的板塊，較多地集中在原芳村、白雲、花都、番禺大石、南洲等外圍及近郊片區。此外，市區也有部分板塊的價格有所回調，如天河北、東圃、濱江中-濱江西、工業大道以及中山八板塊等，但降幅較小，均在1%以內，主要是有個別急需現金的置換型業主小幅讓價出貨。
下半年二手樓市預測：
既要看“房貸” 也要看“樓價”臉色
盤點今年上半年廣州二手樓市走勢，不難發現，“房貸”政策影響極大，加上“公積金貸款”政策可能有變，促使一次性付款購房比例連續數月保持高位，按揭購房者受房貸持續偏緊的影響，入市積極性有所下降，再加上業主和買傢對價格的心理預期存在較明顯的差距，促使二手樓市交投狀況持續膠著，價格保持高位盤整。
合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，從現有政策和中央對房地產調控的“不打壓、不刺激”思路看，下半年二手樓市估計也難有政策上的轉機。隨著一手房行情的整體回溫，地方政府對限購政策的微調以及信貸額度的放鬆，下半年的二手樓市雖不見有起色，但也不會比上半年更糟。
房貸影響按揭買傢出手
由於房貸偏緊，今年一二季度按揭購房佔比連續數月低於60%，而一次性付款購房比例則相應連續數月保持在41%或以上的高位，不過，在去年一二季度信貸環境相對寬鬆的市場狀況下，一次性付款購房比例基本都僅維持在三成左右。合富置業成交數據統計，今年1~6月單月一次性付款購房比例最高達45%，而其他月份單月一次性付款購房比例亦基本保持在42%左右。反觀2013年1~6月單月一次性付款購房比例最高僅36%，其餘月份單月一次性付款購房比例僅保持在25%~34%之間。
影響按揭買傢入市的因素除瞭房貸額度是否偏緊外，房貸利率也是相當重要的因素之一。據合富置業成交數據統計，今年1~6月非一次性付款的二手住宅成交個案當中，高達六成多以上是涉及公積金貸款的，純商貸購房個案僅佔三成左右。不過，近日被稱為“最嚴公積金新政”的廣州公積金貸款新政再次征求市民的意見，預示下半年公積金貸款政策很大機會將發生明顯的變化。
買傢等業主更給力的降價
隨著一手市場頻頻有樓盤打折促銷，二手小業主終於願意放低身段調價，不過，與買傢心理預期的降價幅度還有一定差距。來自合富置業成交數據統計，二手樓市業主願意給予的平均讓價幅度已由年初不到3%增大到年中超過6%，不過，買傢對業主給予的讓價幅度並不買賬，現時買傢希望業主給予的讓價幅度在10%甚至更高，因此，現時買賣雙方對價格的心理預期約有5%或以上的差距，促使市場交投繼續處於膠著，隻有讓價幅度明顯的筍盤才稍稍獲得買傢青睞。
中原地產多位資深營業經理均表示，目前急售的業主放盤價有下調趨勢，議價空間也有所加大，但也有心態較強勢的業主寧願“轉售為租”，因此，相信下半年二手樓價將維持平穩，下調空間不大。中原地產胡克汪表示，以廣州大道南板塊為例，受到外地人買房需提供連續三年社保的影響，相信下半年該板塊二手成交量會維持低位。但周邊地鐵即將開通的利好因素，及該板塊目前價格已經與市價十分貼合，因此預期價格會維持平穩。
合富置業相關人士透露，目前筍盤分佈較多在一些大面積的高總價物業上，這些單位讓價幅度較明顯，平均可達10%左右，而“剛需”的中低總價物業讓價幅度平均僅5%左右。從市場需求情況來看，盡管“剛需”的中低總價物業讓價幅度不大，但二手樓市交投的熱點還是主要集中在這類中低價物業上，不過，隨著樓價的上升，這類中低價二手房成交佔比較去年同期明顯下降。來自合富置業的成交數據統計，今年1~6月總價150萬元以內的二手住宅成交佔比為54%，而去年1~6月該總價段物業成交佔比為62%。
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